8 lipca 2008. Czytelniczka wykupiła mieszkanie od gminy za 10% jego wartości. Przez wpis w księdze wieczystej o kaucji na rzecz gminy kolejne banki odmawiały jej udzielenia kredytu konsolidacyjnego.
Twoja wyszukiwarka
OFERTY KREDYTÓW HIPOTECZNYCH
• 10 lat niższych rat
• do 3 miesięcy wakacji
kredytowych w roku
• szybka decyzja kredytowa
• ubezpieczenie od utraty
pracy
• do 100% wartości
nieruchomości
• spłata do 40 lat
• kredyt na 100%
• refinansowy na 135%
• 0% prowizji
• do 52,5 lat
• bez zaświadczeń z ZUS i US
• bez zaświadczenia o
dochodach!
• zawieszenie spłaty kapitału
do 30 miesięcy
• do 50 lat
• atrakcyjne oprocentowanie
• brak opłat za
przewalutowanie na PLN
• bezpłatne konto i karta
kredytowa
• specjalny kredyt na
nieruchomości
inwestycyjne
W naszej akcji „Czytelnicy Pytają” otrzymaliśmy pierwszy list. Napisała do nas pani Maria z Dolnośląskiego:
Rok temu wykupiłam od gminy mieszkanie, w którym mieszkam, za 10% jego wartości. Jak wiadomo, warunkiem takiego wykupu jest ustanowienie kaucji - w moim przypadku było to 70 tysięcy złotych, co zostało wpisane do księgi wieczystej. Dla mnie oznacza to tyle, że przez 5 lat nie mogę tego mieszkania sprzedać. W tej chwili chciałabym uzyskać kredyt konsolidacyjny na spłatę innych zobowiązań, a jako zabezpieczenie dla banku ustanowić na moim mieszkaniu hipotekę. Już cztery banki odmówiły mi kredytu powołując się na wpis o kaucji widniejący w księdze wieczystej. Bardzo zależy mi na skonsolidowaniu moich „drobniejszych” kredytów w jeden, jednak nie mogę tego zrobić właśnie przez ten wpis. Dlaczego tak się dzieje, czy wpis o kaucji na rzecz gminy jest bezwzględną przeszkodą w ustanowieniu na mieszkaniu hipoteki i czy w jakimś banku mam jednak szansę uzyskać kredyt?
Rzeczywiście, kaucja na rzecz gminy, wpisana do księgi wieczystej jest sporą przeszkodą w uzyskaniu kredytu pod hipotekę takiej nieruchomości. - Jeżeli gmina zabezpieczyła swoje prawo do zwrotu bonifikaty wpisem hipoteki, to - faktycznie - stanowi to problem z udzieleniem kredytu hipotecznego. - mówi Paweł Usielski, ekspert DomBanku. - Warunkiem udzielenia kredytu hipotecznego, jest ustanowienie zabezpieczenia w postaci hipoteki na rzecz Banku, wpisanej w księdze wieczystej na pierwszym miejscu. Wpis ten, poprzedzony hipoteką inną niż na rzecz Banku udzielającego kredytu, nie stanowiłby już tak efektywnego zabezpieczenia, komplikując egzekucję, której przecież Bank nie może wykluczyć. - dodaje.
W podobnym tonie wypowiada się Tomasz Mikoda, Dyrektor Obszaru Bankowości Hipotecznej Banku Millennium. Również zwraca uwagę na aspekt pierwszeństwa wpisu do księgi wieczystej: - W przypadku produktów hipotecznych Bank Millennium wymaga zabezpieczenia w formie hipoteki ustanowionej na nieruchomości wolnej od obciążeń i wpisanej na rzecz banku na pierwszym miejscu. Przed podjęciem decyzji o udzieleniu kredytu, sprawdzamy, jaki jest stan prawny nieruchomości oraz czy nieruchomość nie jest już obciążona np. hipoteką, czy innymi prawami rzeczowymi.
Nieco inaczej sytuację wyjaśnia Artur Janczur, Kierownik Zespołu Wsparcia Produktów Kredytowych Personal Banking w Fortis Banku: - W przypadku zakupu nieruchomości we wskazany przez czytelniczkę sposób, nabywca płaci 10% wartości nieruchomości. Na pozostałą wartość nieruchomości ustanawiana jest kaucja na rzecz sprzedającego, którym w tym przypadku jest gmina. Kaucja stanowi 90% wartości, co oznacza, że każdy bank ustanawiając hipotekę na takiej nieruchomości bierze na siebie ryzyko finansowania powyżej 100% wartości nieruchomości (przy założeniu, że wnioskowany kredyt wynosi więcej niż 10% wartości nieruchomości zapłaconej przez nabywcę).
Podsuwa jednak pewne rozwiązanie: - W zależności od wysokości wnioskowanego kredytu należałoby wybrać ofertę banku, który proponuje kredyty konsolidacyjne powyżej 100% wartości nieruchomości. Innym rozwiązaniem jest zaciągniecie kredytu gotówkowego, który nie wymaga zabezpieczenia hipoteką lub dopuszcza inną, niż hipoteka formę zabezpieczenia (np. weksel), a którego oprocentowanie jest niższe od oprocentowania zaciągniętych już kredytów. W wielu przypadkach klienci mogą liczyć na odstępstwa od standardowych warunków udzielania kredytów. Dotyczy to zwłaszcza długoletnich klientów banku. Klienci Fortis, którzy mają z nami długoletnie relacje mogą liczyć na bardziej elastyczne podejście banku w przypadku tych mniej standardowych sytuacji.
Rozwiązaniem może być także ustanowienie hipoteki na innej nieruchomości. Nie musi ona jednak należeć do wnioskującego o kredyt. Jej właścicielem może być np. ktoś z rodziny, jednak w takim przypadku musi oczywiście wyrazić zgodę na ustanowienie zabezpieczenia na niej, ponieważ będzie ponosić pełne ryzyko niespłacenia zaciągniętego kredytu. Otwarta pozostaje także kwestia wynagrodzenia właściciela nieruchomości za tego rodzaju „przysługę”.
Kredytu hipotecznego na nieruchomość obciążoną kaucją na rzecz gminy udzieli ING Bank Śląski, jednak tylko do kwoty wolnej od kaucji. - Regulacje obowiązujace w ING Banku Śląskim dopuszczają zabezpieczenie się na nieruchomości, w której w księdze wieczystej widnieją obciążenia z tytułu bonifikaty wykupu pod warunkiem, że hipoteka jest wpisana na rzecz gminy lub Skarbu Państwa, a wartość hipoteki zostanie odjęta od wartości nieruchomości. Tak więc możliwość udzielenia kredytu będzie zależała - oczywiście poza zdolnością kredytową - od wartosci nieruchomosci i wysokości konsolidowanych zobowiązań. - powiedziała Joanna Majer-Skorupa z biura prasowego ING Banku Śląskiego.
Jednak zupełnie zaskoczyła nas odpowiedź Kredyt Banku. Rzecznik prasowy banku poprosił nas o przekazanie danych klientki (dane zostały przekazane za jej zgodą). Sprawa pani Marii ma być rozpatrzona poza standardową procedurą, jednak - według zapewnienia rzecznika Kredyt Banku - kaucja na rzecz gminy nie jest dużym problemem przy ustanawianiu zabezpieczenia hipotecznego, a znaczenie ma przede wszystkim zdolność kredytowa klienta.
Podsumowując:
Dlaczego banki nie chcą udzielać kredytów pod hipotekę nieruchomości, na której ciąży kaucja na rzecz gminy?
• kaucja na rzecz gminy jest wpisana w księdze wieczystej na pierwszym miejscu - ma to znaczenie przy kolejności zaspokajania roszczeń w wypadku ewentualnej egzekucji z nieruchomości
• udzielając kredytu pod hipotekę takiej nieruchomości bank bierze na siebie ryzyko kredytowania powyżej 100% jej wartości
Co można zrobić?
• poszukać banku, który udzieli kredytu na ponad 100% wartości nieruchomości
• poszukać banku, który udzieli kredytu pod inne niż hipoteka zabezpieczenie (np. weksel)
• ustanowić hipotekę na innej nieruchomości, która niekoniecznie musi należeć do kredytobiorcy (np. do rodziny, jeżeli oczywiście właściciel nieruchomości zgodzi się na to)
• próbować negocjować z bankiem, którego jesteśmy stałym klientem i który zna naszą historię kredytową
Hipoteczne.biz.pl jest serwisem
informacyjnym rynku kredytów hipotecznych i rynku mieszkaniowego.
Wszystkie materiały zawarte w serwisie
stanowią własność ich autorów. Powielanie bez
zgody właścicieli jest zabronione.
